אנחנו מלווים עסקאות נדל"ן מההתחלה ועד הסוף - תכנון מס מקדים שחוסך מאות אלפי שקלים, ייצוג מול רשויות מיסוי מקרקעין, דוחות אפס לפרויקטי תמ"א 38, ליווי קבוצות רכישה, בדיקת נאותות, מודל פיננסי ומימון פרויקטים. היתרון שלנו: אנחנו גם רואי חשבון וגם יועצי מס - שילוב שמבטיח שכל שקל מס שאפשר לחסוך, נחסך.
מיסוי נדל"ן בישראל הוא מהמורכבים בתחום המס - חוק מיסוי מקרקעין, תקנות מס רכישה, פריסות, פטורים ייעודיים, חישוב לינארי מוטב, הוראות שעה ותיקוני חקיקה שמשתנים כל שנה. תכנון מס לפני העסקה - ולא אחריה - הוא ההבדל בין תשלום מס מינימלי חוקי לבין תשלום יתר של מאות אלפי שקלים. אנחנו בוחנים כל עסקה מכל הזוויות ומוודאים שמנצלים את כל הכלים שהחוק מאפשר. קראו את המדריך המלא למס שבח בעסקאות נדל"ן →
בדיקת זכאות למדרגות מופחתות (דירה יחידה - פטור עד כ-1.9M ₪), תכנון רכישה חכם, תזמון מכירת דירה קיימת לפני רכישה חדשה, ואופטימיזציה של מבנה הרכישה (אישי/חברה/נאמנות).
ייעוץ לפני החתימה - מבנה עסקה אופטימלי, תזמון, שימוש בחברות, ניצול פטורים (סעיף 49ב, חישוב לינארי מוטב), הקלות להוראות שעה וחישוב חבות המס הצפויה מראש. חוסך עשרות ומאות אלפי שקלים.
הגשת שומות עצמיות (שבח + רכישה), ייצוג בדיונים מול רשות המסים, ערעורים על שומות, ניהול הליכים מול ועדות ערר, והגשת בקשות לפטורים, פריסות ואישורי ניכוי מס במקור (טופס 50).
פריסת הרווח על פני עד 4 שנות מס - מפחיתה את שיעור המס האפקטיבי בצורה משמעותית, במיוחד למוכרים שהחזיקו בנכס שנים ארוכות. ראו דוגמת חישוב מפורטת בהמשך.
פריסת מס שבח היא אחד הכלים החזקים ביותר שעומדים לרשות מוכרי נדל"ן. במקום לשלם מס על כל הרווח בשנה אחת (ולהיכנס למדרגות מס גבוהות), מפרסים את הרווח על פני עד 4 שנות מס - כל שנה מחויבת בנפרד, בדרך כלל במדרגת מס נמוכה הרבה יותר.
ללא פריסה: רווח של 800K ₪ → מדרגת מס שולי 47% → מס שבח של כ-376,000 ₪
עם פריסה ל-4 שנים: כל שנה 200K ₪ → מדרגת מס 31% → מס שבח כולל כ-248,000 ₪
חיסכון: 128,000 ₪ - רק מפריסה!
פרויקטי תמ"א 38 (חיזוק ותוספת / פינוי-בינוי) ופרויקטי התחדשות עירונית מערבים היבטים חשבונאיים ומיסויים ייחודיים - גם מצד הדיירים וגם מצד היזם. אנחנו מלווים את שני הצדדים: ליזמים אנחנו מספקים ניהול חשבונאי מלא של הפרויקט, ולדיירים אנחנו מספקים הגנה וייעוץ מיסויי. המדריך המלא למיסוי תמ"א 38 →
ניתוח כלכלי מקיף של הפרויקט - עלויות בנייה (כולל פיתוח, חיבור תשתיות, היטלים), הכנסות צפויות ממכירת דירות חדשות, עלויות מימון, מיסים ורווח צפוי ליזם. הדוח הוא הבסיס למשא ומתן בין הדיירים ליזם ולאישור מימון בנקאי.
ניהול חשבונאי מלא: רישום הוצאות ועלויות לפי שלבי ביצוע, דיווח תקופתי לבנק המלווה, בקרה על תקציב ביצוע מול תכנון, הכרה בהכנסות לפי שיטת אחוז ההשלמה, דוחות כספיים תקופתיים ושנתיים, וטיפול בסוגיות מע"מ ומס הכנסה.
בדיקת ההצעה הכלכלית של היזם, חוות דעת מקצועית על דוח האפס, ייעוץ מיסויי (פטורים ממס שבח בתמ"א, מס רכישה על התמורה, ניצול סעיף 49כא), ליווי בבחירת יזם ומשא ומתן על תנאי ההסכם עד למסירה.
טופס 50 הוא אישור מרשות המסים להפחתת או פטור מניכוי מס במקור בעסקת מקרקעין. נדרש ליזם או למוכר כדי שהקונה לא ינכה מס מלא מהתשלום. אנחנו מכינים את הבקשה, מגישים ומוודאים קבלת האישור בזמן - עיכוב בטופס 50 יכול לעכב משיכת כספים מהבנק.
ליווי פיננסי מקצה לקצה של קבוצות רכישה בנדל"ן - הנהלת חשבונות, גבייה, חשבון נאמנות מבוקר, בקרה על תזרים, דיווח לחברי הקבוצה, התנהלות מול הגורמים המממנים ועמידה בדרישות בנק ישראל. ליווי חשבונאי בלתי תלוי הוא חובה רגולטורית לפי הוראות בנק ישראל (2/2011, 2/2015).
ניהול חשבונאי מלא של הקבוצה - רישום תנועות, מעקב אחר תשלומי חברים, ניהול גבייה שוטפת וטיפול בפיגורים. דוחות ביצוע חודשיים.
פתיחת חשבון ייעודי, בקרה כפולה על משיכות, תיעוד מלא של כל תנועה ותיאום מול בנק המלווה. שקיפות מלאה לחברי הקבוצה.
ייצוג הקבוצה מול בנקים מלווים - הכנת דוחות תקופתיים, עמידה בתנאי הליווי הבנקאי, דיווח שוטף לגוף המממן וליווי בבקשות למשיכת כספים לפי אבני דרך.
דוחות חודשיים שקופים - מה נכנס, מה יצא, כמה נשאר, האם יש חריגה מהתקציב והאם הפרויקט בלוח הזמנים. שקיפות מלאה = אמון.
בדיקת חשבונות חלקיים של הקבלן, אישור תשלומים רק לפי קצב ביצוע בפועל, איתור חריגות מהתקציב והתרעה מוקדמת לפני בעיות.
הוראות בנק ישראל 2/2011 ו-2/2015 דורשות ליווי חשבונאי בלתי תלוי בקבוצות רכישה. אנחנו עומדים בכל הדרישות - ביקורת, דיווח, הפרדת כספים ותיעוד.
רכישת נכס מניב, ניהול תיק נדל"ן או כניסה לעסקת קומבינציה - כל אחד מהם דורש ליווי חשבונאי ומיסויי ייעודי. ההבדל בין רווח לבין הפסד בעסקאות נדל"ן נמדד לעיתים בתכנון המס ובמבנה ההחזקה - ולא רק במחיר הנכס.
ניתוח כדאיות רכישה, חישוב תשואה נטו (אחרי מס, פחת, הוצאות אחזקה), תכנון מבנה החזקה אופטימלי (אישי מול חברה - ראו השוואה בהמשך), ודיווח שוטף על ההכנסות מהנכס. כולל חישוב פחת מואץ שמפחית חבות מס.
ליווי בעלי קרקע ויזמים - חישוב חבויות מס שבח ומס רכישה, מבנה עסקה אופטימלי (יחס קומבינציה, תמורה בדירות/כסף/שילוב), דיווח לרשויות המס וטיפול בסוגיות מע"מ מורכבות.
הנהלת חשבונות ודוחות כספיים לחברות נדל"ן, דיווח לפי תקני IFRS, מיסוי רווחים מנכסים, טיפול בסוגיות שכירות תפעולית מול מימונית, ותכנון מס שנתי.
ניהול חשבונאי של תיק נכסים - מעקב אחר הכנסות והוצאות לכל נכס בנפרד, חישוב פחת, תכנון מס שנתי, ניהול תזרים מרוכז ודיווח שנתי לרשויות.
אחת ההחלטות הכי חשובות בעסקת נדל"ן היא דרך ההחזקה: כאדם פרטי או דרך חברה. להחלטה הזו יש השלכות ישירות על מס רכישה, מס שבח, מע"מ, ניכוי הוצאות ופטורים. אין תשובה אחת נכונה - זה תלוי בסוג הנכס, במטרת הרכישה ובתמונה הפיננסית הכוללת.
| קריטריון | רכישה כאדם פרטי | רכישה דרך חברה |
|---|---|---|
| מס רכישה | מדרגות מופחתות לדירה יחידה (פטור חלקי) | 6% אחיד (כנכס מסחרי) |
| מס שבח (מכירה) | פטור אפשרי (דירה יחידה) / חישוב לינארי מוטב | מס חברות 23% + מס דיבידנד 25%-30% |
| ניכוי הוצאות | מוגבל (פחת + הוצאות מימון) | מלא - ניקוי, שיפוצים, ניהול, רכב, שכר |
| פחת | 2%-4% שנתי (לא מנוכה בפועל מרוב יחידים) | 2%-4% שנתי, מנוכה בפועל מרווחים |
| הכנסה שוטפת משכירות | מס שולי (עד 47%) או מסלול 10% פטור | מס חברות 23% |
| מתאים ל... | דירת מגורים יחידה, מכירה עם פטור | נכסים מסחריים, תיק נכסים, השקעות |
| מע"מ | לא רלוונטי (דירת מגורים) | 17% על מכירה, אבל ניכוי מע"מ תשומות |
| גמישות מימון | משכנתא - תנאים מועדפים | הלוואה עסקית - ריבית מוכרת כהוצאה |
לפני שחותמים על עסקת נדל"ן משמעותית - צריך לדעת בדיוק מה קונים. בדיקת נאותות חשבונאית חושפת סיכונים שלא רואים במבט ראשון: חובות מס נסתרים, הסכמים בעייתיים, תלות בשוכר יחיד, ליקויים בבנייה שמשפיעים על השווי. אנחנו בודקים את כל מה שהמוכר לא בהכרח מספר.
הערכת שווי הנכס או הפרויקט בשיטות מקובלות - DCF (היוון תזרים), היוון הכנסות, השוואת עסקאות דומות ועלות חלופית. נותן לכם מספר מבוסס למשא ומתן.
דוח מסכם שמפרט את כל הממצאים - סיכונים, חבויות, בעיות פוטנציאליות - עם המלצות: לקנות/לא לקנות, ואם כן באיזה מחיר ובאילו תנאים מתלים.
ממצאי הבדיקה משמשים ככלי משא ומתן - בעיה שנמצאה = הורדת מחיר או תנאי מתלה. אנחנו מלווים גם את שלב הניגוש ומספקים תמיכה מקצועית לעורכי הדין.
עסקאות נדל"ן דורשות מימון מורכב - שילוב של הון עצמי (20%-40%), הלוואה בנקאית מבנק מלווה, ולעיתים מימון משלים (מזנין או חוץ-בנקאי). אנחנו מלווים את הצד הפיננסי כדי שתקבלו את התנאים הטובים ביותר - מהבנייה של המודל הכלכלי ועד חתימה על הסכם הליווי.
הכנת תיק אשראי מקצועי, תחזיות תזרים ל-3-5 שנים, דיווח תקופתי לבנק לפי דרישות הליווי, עמידה בתנאים (covenants) ובקרה על משיכת כספים לפי אבני דרך.
בניית מודל כלכלי מפורט - תחזית הכנסות ממכירות/שכירות, עלויות בנייה ופיתוח, עלויות מימון, מיסים ורווחיות צפויה. כולל ניתוח רגישות ותרחישים (אופטימי, בסיס, פסימי).
ניהול משא ומתן מול הבנק על ריבית, עמלות, אבני דרך לשחרור כספים, ערבויות, תנאי גרייס ותנאים מיוחדים. היתרון שלנו: אנחנו יודעים מה מקובל בשוק ודוחפים לתנאים טובים יותר.
כשהון עצמי ומימון בנקאי לא מספיקים - אנחנו עוזרים לגייס שכבת מימון נוספת: הלוואות מזנין, מימון חוץ-בנקאי, משקיעים פרטיים או שותפויות. כל זה תוך שמירה על מבנה מימון בריא.
ליווי חשבונאי מקצועי של עסקת נדל"ן הוא תהליך מובנה. ככל שנכנסים מוקדם יותר - כך יותר אפשרויות פתוחות לתכנון מס ומבנה עסקה אופטימלי. האידיאל: לפנות אלינו לפני שחותמים על זיכרון דברים.
פגישת ייעוץ ראשונית (חינם) - מבינים את סוג העסקה, בוחנים היבטי מיסוי, מעריכים חבות מס צפויה ובודקים זכאות לפטורים. מגדירים את היקף הליווי הנדרש.
מגבשים את מבנה העסקה האופטימלי - רכישה אישית/חברה, תזמון, ניצול פטורים, מבנה מימון. מחשבים חבות מס מדויקת ומציגים תרחישים.
בודקים את הנכס/פרויקט - דוחות כספיים, חובות, הסכמים, סיכונים. בונים מודל פיננסי עם תרחישים. מספקים דוח ממצאים להחלטה.
הגשת שומות עצמיות (שבח + רכישה), ייצוג מול רשויות, הוצאת טופס 50, הכנת תיק אשראי לבנק, חתימה על הסכמי מימון.
הנהלת חשבונות, דיווח לבנק מלווה, בקרה על תקציב, דוחות כספיים, ניהול תזרים ודיווח לרשויות - לאורך כל חיי הפרויקט.
השאירו פרטים - פגישת ייעוץ ראשונית חינם