כל חודש אתם משלמים אלפי שקלים על המשכנתא. השאלה שהרבה אנשים שואלים היא: האם אפשר לקבל הטבת מס כלשהי בקשר לתשלומים האלה? התשובה תלויה בנסיבות האישיות שלכם.

מה שבטוח: רשות המסים לא שולחת הודעות על הטבות שלא ניצלתם. החזר מס הוא זכות שצריך לדרוש אותה באופן אקטיבי, ויש לא מעט אנשים שמפספסים הזדמנויות כי לא בדקו.

במדריך הזה נסביר מה כדאי לבדוק, אילו גורמים משפיעים על הזכאות, ולמה שווה לפנות לרואה חשבון.

תוכן עניינים

  1. האם יש הטבת מס על משכנתא?
  2. מה משפיע על הזכאות
  3. מה הפוטנציאל לחיסכון
  4. ההבדל בין שכירים לעצמאים
  5. איך מגישים בקשה - צעד אחר צעד
  6. מסלול משכנתא ומס - השפעת סוג ההלוואה
  7. טיפים למקסום ההחזר
  8. שאלות נפוצות

האם יש הטבת מס על משכנתא?

השאלה "האם אפשר לקבל החזר מס על המשכנתא?" היא אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנחנו מקבלים. חשוב להבהיר מראש: אין בחוק הישראלי הטבת מס כללית על ריבית משכנתא לדירת מגורים עצמית של שכירים. זו טעות נפוצה שנובעת בין היתר מבלבול עם החוק האמריקאי, שבו כן קיים ניכוי כזה.

מה לא קיים

שכיר שמשלם משכנתא על דירת המגורים שלו אינו יכול לנכות את ריבית המשכנתא מהכנסתו או לקבל עליה זיכוי מס. הצעות חוק בנושא הועלו מספר פעמים (בשנת 2005 ושוב ב-2026) אך מעולם לא אושרו.

מה כן קיים

יש מספר מצבים שבהם ריבית משכנתא כן רלוונטית מבחינה מיסויית:

אז למה משלמי משכנתא מקבלים החזרי מס?

הרבה משלמי משכנתא אכן מגלים שמגיע להם החזר מס, אבל לא בגלל המשכנתא עצמה. הסיבות הנפוצות הן: נקודות זיכוי שלא חושבו, הפקדות לפנסיה וקרן השתלמות שלא נוכו כראוי, תרומות, שינויי מצב אישי, והחלפת מעסיקים. במדריך שלנו כמה מגיע לי החזר מס מפורטות דוגמאות חישוב מספריות.

אם משלמים לכם משכנתא, אל תניחו שאין מה לבדוק. גם אם אין הטבה ישירה על ריבית המשכנתא, בדיקה אצל רואה חשבון עשויה לחשוף הטבות אחרות שלא ניצלתם.

מה משפיע על הזכאות

הזכאות להטבות מס בהקשר של משכנתא תלויה במספר גורמים שמשתנים לפי המצב האישי. הנה הנקודות שכדאי לבדוק:

סוג הנכס ומטרת הרכישה

יש הבדל משמעותי בין דירה למגורים, דירה להשקעה, ודירה ראשונה מול נוספת. כל מצב עשוי להוביל לתוצאה שונה מבחינת הטבות המס. חשוב לבדוק מה רלוונטי למצב שלכם.

רמת ההכנסה

גובה ההכנסה משפיע על הזכאות להטבות מס באופן כללי. יש תקרות הכנסה שמתעדכנות מדי שנה, ולכן מה שהיה נכון בשנה שעברה לא בהכרח נכון השנה. רואה חשבון יבדוק את הנתונים העדכניים.

מקור ההלוואה

סוג ההלוואה ומקורה עשויים להשפיע על הזכאות. הלוואות מבנקים ומגופים מוסדיים נבדלות מהלוואות ממקורות אחרים.

מצב אישי ומשפחתי

נישואים, ילדים, גיל, מצב בריאותי ונתונים נוספים משפיעים על חבות המס הכוללת. גם אם אין הטבה ישירה על המשכנתא, ייתכן שמגיע לכם החזר מס מסיבות אחרות שלא בדקתם.

כדאי לבדוק זכאות גם לגבי שנים קודמות. הרבה אנשים מגלים שהפסידו הטבות מס שלא ידעו עליהן. רואה חשבון יכול לבדוק את כל השנים הרלוונטיות ולזהות הזדמנויות שפספסתם.

מה הפוטנציאל לחיסכון

הסכום שאפשר לחסוך תלוי בהרבה גורמים: גובה ההלוואה, סוג הריבית, רמת ההכנסה, מצב משפחתי ועוד. כל מקרה שונה, ולכן אי אפשר לתת מספר אחד שנכון לכולם.

למה כדאי לבדוק?

הרבה משלמי משכנתא מגלים שמגיע להם החזר מס, לפעמים לא דווקא בגלל המשכנתא עצמה, אלא בגלל שילוב של הטבות שלא נוצלו: נקודות זיכוי, הפקדות לפנסיה וקרן השתלמות, תרומות, מצב משפחתי שהשתנה ועוד. הבדיקה עשויה לחשוף הזדמנויות שלא חשבתם עליהן.

הגשה רטרואקטיבית

נקודה חשובה: אם לא הגשתם בקשה להחזר מס בשנים קודמות, ייתכן שאפשר לעשות את זה רטרואקטיבית למספר שנים אחורה. הסכום המצטבר יכול להיות משמעותי. כדאי לבדוק עם רואה חשבון מהן השנים שעדיין ניתן לתבוע עליהן.

ככל שבודקים מוקדם יותר, כך ניתן לזהות הזדמנויות שאחרת היו הולכות לאיבוד.

ההבדל בין שכירים לעצמאים

גם אם אין הטבת מס ישירה על ריבית המשכנתא, הדרך לבדוק זכאות להחזרי מס אחרים שונה בין שכירים לעצמאים.

שכירים

שכירים משלמים מס הכנסה דרך תלוש המשכורת. המס מנוכה אוטומטית, והמעסיק מעביר אותו לרשות המסים. כדי לבדוק אם שולם מס עודף, שכירים צריכים להגיש בקשה נפרדת לפקיד השומה באמצעות טופס 135 (בקשה להחזר מס). זה תהליך שרוב השכירים לא מכירים, ולכן הרבה זכאים פשוט לא מגישים.

עצמאים

עצמאים מגישים דוח שנתי לרשות המסים ממילא. אם יש להם הכנסות משכירות או שימוש עסקי בדירה, ריבית המשכנתא עשויה להיות מוכרת כהוצאה במסגרת הדוח. הנושא נבדק כחלק מהדוח השנתי.

הרבה שכירים לא יודעים שהם יכולים להגיש בקשה להחזר מס. הם חושבים שמה שמנוכה בתלוש זה סופי. זה לא נכון. כל שכיר יכול להגיש טופס 135 ולקבל החזר על מס ששולם ביתר.

זוגות עם הכנסה משותפת

כשאחד מבני הזוג שכיר והשני עצמאי, או ששניהם שכירים אצל מעסיקים שונים, כדאי לבדוק את הזכאויות של כל אחד בנפרד. לפעמים הגשה נפרדת או שיוך הוצאות מסוימות לבן הזוג עם מדרגת המס הגבוהה יותר מביאים לחיסכון גדול יותר. כאן ייעוץ מקצועי יכול לעשות הבדל של אלפי שקלים.

איך מגישים בקשה - צעד אחר צעד

התהליך לא מסובך, אבל דורש איסוף מסמכים ומילוי טפסים. הנה הצעדים:

1 איסוף מסמכים

לפני שמתחילים, צריך לאסוף את המסמכים הבאים:

2 מילוי טופס 135

שכירים ממלאים טופס 135 - "בקשה להחזר מס". הטופס דורש פרטים אישיים, פרטי הכנסה, וסכומים שמזכים בזיכויים ובניכויים. רואה חשבון ידע לזהות אילו חלקים רלוונטיים למצב שלכם.

עצמאים לא צריכים טופס 135 נפרד. הנתונים נכנסים ישירות לדוח השנתי (טופס 1301).

3 הגשה לפקיד השומה

אפשר להגיש בשתי דרכים:

4 המתנה לאישור

אחרי ההגשה, פקיד השומה בודק את הבקשה. התהליך לוקח בדרך כלל 3-6 חודשים. ברגע שהבקשה מאושרת, ההחזר מועבר ישירות לחשבון הבנק שציינתם בטופס.

5 הגשה דרך רואה חשבון

אפשר כמובן להגיש דרך רואה חשבון. היתרון הוא שרו"ח מכיר את כל ההטבות ויוודא שאתם מקבלים את המקסימום. הוא גם יטפל בכל התקשורת מול רשות המסים ויבדוק שלא חסר כלום בבקשה. בהרבה מקרים, רו"ח מזהה זכויות נוספות שלא ידעתם עליהן.

רוב הבקשות שמוגשות דרך רואה חשבון מקצועי מאושרות מהר יותר ובסכומים גבוהים יותר, כי הדוח מלא ומסודר ומנצל את כל ההטבות האפשריות.

מסלול משכנתא ומס - מתי זה רלוונטי

כפי שהסברנו, אין הטבת מס כללית על ריבית משכנתא לדירת מגורים עצמית. אבל סוג המשכנתא עשוי להיות רלוונטי במצבים ספציפיים:

מכירת הדירה בעתיד (מס שבח)

בעת מכירת דירה, ריבית ריאלית ששולמה על המשכנתא עשויה להיות מוכרת כניכוי מהשבח. כאן יש הבדל בין ריבית ריאלית להפרשי הצמדה למדד. כדאי לשמור את אישורי הריבית השנתיים מהבנק לצורך חישוב עתידי.

השכרת הדירה

אם בעתיד תשכירו את הדירה ותבחרו במסלול המס הרגיל, ריבית המשכנתא תהיה הוצאה מוכרת כנגד הכנסות השכירות. גם כאן, סוג הריבית (קבועה, צמודה, פריים) עשוי להשפיע על החישוב.

גם אם אין הטבת מס שוטפת על המשכנתא, שמרו את אישורי הריבית השנתיים מהבנק. הם עשויים להיות שווים כסף ביום שתמכרו או תשכירו את הדירה.

טיפים למקסום ההחזר

אחרי שהבנתם את הזכאות, הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לקבל את המקסימום:

1. אל תחכו - בדקו זכאות כל שנה

גם אם אין הטבת מס ישירה על המשכנתא, כדאי לבדוק זכאות להחזר מס כל שנה. חלון ההגשה הרטרואקטיבי הוא 6 שנים, אבל למה לחכות? כל שנה שעוברת בלי בדיקה עלולה להיות כסף שנשאר אצל רשות המסים.

2. בדקו זכויות נוספות בטופס 135

כשמגישים טופס 135, כדאי לבדוק האם מגיעות לכם הטבות שלא ניצלתם:

לפעמים בדיקת זכאות להחזר מס מגלה שמגיע לכם הרבה יותר ממה שחשבתם, כי יש כמה הטבות שלא נוצלו.

3. שמרו את כל האישורים

ברגע שלקחתם משכנתא, שמרו את אישורי הריבית השנתיים מהבנק. הבנק חייב לספק אותם, ואפשר גם להוריד אותם מהאתר. האישורים חשובים לחישובי מס שבח בעתיד ולהכרה בהוצאות אם תשכירו את הדירה.

4. דעו מה משתנה כשמשכירים או מוכרים

אם השכרתם את הדירה, ריבית המשכנתא עשויה להפוך להוצאה מוכרת. אם מכרתם את הדירה, הריבית הריאלית עשויה להיות מוכרת כניכוי ממס שבח. בשני המקרים, כדאי להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה בנדל"ן.

5. בדקו תיאום מס

שכירים יכולים לבקש תיאום מס מהמעסיק אם יש להם ניכויים או זיכויים שלא מיושמים בתלוש. זה אומר יותר כסף בחשבון כל חודש, במקום סכום חד-פעמי בעוד חצי שנה.

רוצים לבדוק אם מגיע לכם החזר?

נבדוק את הזכאות שלכם להחזר מס, כולל הטבות שלא קשורות ישירות למשכנתא. הגשה רטרואקטיבית עד 6 שנים.

שאלות נפוצות

האם יש הטבת מס על ריבית משכנתא?
בישראל אין ניכוי כללי של ריבית משכנתא לשכירים על דירת מגורים עצמית, בניגוד למדינות כמו ארה"ב. עם זאת, ריבית המשכנתא עשויה להיות רלוונטית בעת מכירת הדירה (ניכוי ממס שבח) או בעת השכרתה (הוצאה מוכרת במסלול מס רגיל). מומלץ לבדוק עם רואה חשבון.
אז למה משלמי משכנתא מקבלים החזרי מס?
ההחזרים נובעים בדרך כלל מסיבות שאינן קשורות ישירות למשכנתא: נקודות זיכוי שלא נוצלו, שינויים במצב אישי, תרומות, או הפקדות לקרן השתלמות. בדיקה מול רואה חשבון עם טופס 106 ותלושי שכר מגלה לרוב זכאויות שלא קשורות למשכנתא עצמה.
האם אפשר להגיש רטרואקטיבית?
באופן כללי, ניתן להגיש בקשות להחזר מס מספר שנים אחורה. מומלץ לבדוק את המגבלות העדכניות מול רואה חשבון.
מה ההבדל בין שכירים לעצמאים?
שכירים מגישים בקשה נפרדת להחזר מס דרך טופס 135. עצמאים מדווחים בדוח השנתי, שם הוצאות ריבית על נכסים עסקיים או מושכרים עשויות להיות מוכרות. כדאי לבדוק עם רואה חשבון מהי הדרך המתאימה.

קריאה נוספת

גילוי נאות: המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. החוק, התקנות והפסיקה משתנים מעת לעת. לבירור מצבכם הספציפי, פנו לרואה חשבון מוסמך.