אם יש לכם דירה שמושכרת למגורים - בין אם זו דירה שנייה שקניתם כהשקעה, דירה שירשתם, או דירה שעברתם ממנה ולא רציתם למכור - אתם צריכים לדעת דבר אחד בסיסי: ההכנסה מהשכירות חייבת במס. השאלה היא לא "האם לשלם", אלא "כמה לשלם ובאיזה מסלול".

המחוקק הישראלי מציע שלושה מסלולי מיסוי הכנסות משכירות למגורים, וכל אחד מהם מתאים למצב שונה. הבחירה הנכונה יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה - והבחירה הלא נכונה יכולה לעלות הרבה יותר ממה שציפיתם. במדריך הזה נפרוט כל מסלול לעומק, נשווה ביניהם בטבלה ובדוגמאות מספריות, ונסביר מתי כל מסלול משתלם.

חשוב להבהיר מראש: המדריך עוסק בהשכרה למגורים בישראל. השכרת נכסים מסחריים, השכרה לטווח קצר (כמו Airbnb), והשכרה לגופים עסקיים - כולן ממוסות באופן שונה, ונתייחס אליהן בהמשך.

מבט על: 3 מסלולי המיסוי

לפני שנצלול לפרטים, הנה סקירה קצרה של שלושת המסלולים שהחוק מציע:

🏠

מסלול פטור

פטור מלא ממס עד תקרה חודשית שמתעדכנת מדי שנה. מעל התקרה - פטור חלקי. ללא ניכוי הוצאות, ללא ביטוח לאומי. מתאים לדירה אחת עם שכר דירה נמוך-בינוני.

📊

מסלול 10%

מס קבוע של 10% על סך ההכנסה ברוטו. ללא ניכוי הוצאות, ללא ביטוח לאומי. פשוט לתפעול. מתאים כששכר הדירה חורג מהתקרה וההוצאות נמוכות.

🧮

מסלול שולי

מיסוי בשיעורי מס רגילים (10%-50%) בתוספת ביטוח לאומי. מאפשר ניכוי מלא של כל ההוצאות - פחת, ריבית, תיקונים ועוד. מתאים כשההוצאות גבוהות ביחס להכנסה.

מסלול 1: פטור ממס - עד התקרה

מסלול הפטור, המעוגן בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הוא המסלול הפופולרי ביותר בקרב משכירי דירות מגורים בישראל. הוא מעניק פטור מלא ממס הכנסה על הכנסות משכירות למגורים, כל עוד ההכנסה החודשית לא עולה על התקרה שנקבעת מדי שנה.

מה התקרה ומה קורה מעליה?

תקרת הפטור מתעדכנת בתחילת כל שנת מס בהתאם למדד המחירים לצרכן. נכון לשנת המס 2026, התקרה עומדת על כ-5,700 ש"ח לחודש (הסכום המדויק מתפרסם על ידי רשות המיסים בתחילת השנה - בדקו את הנתון העדכני). כאשר ההכנסה מהשכירות נמוכה מהתקרה, כל ההכנסה פטורה ממס.

אבל מה קורה כשהשכירות עולה על התקרה? כאן נכנס מנגנון חשוב - הפטור החלקי:

דוגמה לפטור חלקי

נניח שתקרת הפטור היא 5,700 ש"ח ושכר הדירה הוא 7,500 ש"ח לחודש.

חישוב הסכום הפטור: 5,700 - (7,500 - 5,700) = 5,700 - 1,800 = 3,900 ש"ח פטורים.

הסכום החייב במס: 7,500 - 3,900 = 3,600 ש"ח לחודש = 43,200 ש"ח בשנה.

על הסכום החייב ישולם מס לפי שיעורי המס השוליים של המשכיר. אם המשכיר במדרגת מס של 31%, המס יעמוד על כ-13,400 ש"ח בשנה.

תנאים לפטור

יתרונות וחסרונות

יתרונות: פשטות מרבית, אפס מס עד התקרה, פטור מביטוח לאומי ומס בריאות, לרוב פטור מחובת הגשת דוח שנתי.

חסרונות: לא ניתן לנכות הוצאות (פחת, ריבית, תיקונים), לא מתאים להכנסות גבוהות מהתקרה, ושימוש בפטור משפיע על חישוב הפחת במכירה עתידית של הדירה.

מסלול 2: מס מופחת של 10%

מסלול 10%, המעוגן בסעיף 122א לפקודת מס הכנסה, מציע מס קבוע ואחיד של 10% על כלל ההכנסה ברוטו מהשכרת דירת מגורים. זהו מסלול פשוט ונוח, שמתאים במיוחד למי שהכנסות השכירות שלו חורגות מתקרת הפטור.

כללי המסלול

שימו לב: מועד התשלום הוא קריטי

במסלול 10%, יש לשלם את המס עד 30 בינואר של השנה שלאחר שנת המס. אם שכחתם לשלם בזמן, רשות המיסים רשאית לסרב להחיל את המסלול - ואז ההכנסה תמוסה בשיעורי מס שוליים מלאים, כולל ביטוח לאומי. אל תסתכנו - הגדירו תזכורת ביומן.

למי זה מתאים?

מסלול 10% מתאים בעיקר למי שמשכיר דירה בשכר דירה שחורג מתקרת הפטור, בלי הוצאות גבוהות כנגד ההכנסה. אם אין לכם משכנתא משמעותית על הדירה, אם הדירה במצב תחזוקה טוב ולא דורשת שיפוצים, ואם אתם מעדיפים פשטות - זה בדרך כלל המסלול הכי משתלם.

מסלול 3: מס שולי - עם ניכוי הוצאות מלא

במסלול השולי, ההכנסה מהשכירות מתווספת לכלל ההכנסות שלכם וממוסה בשיעורי מס הכנסה רגילים - מ-10% ועד 50%, בהתאם למדרגות המס. זה נשמע הכי יקר, אבל יש לו יתרון אחד משמעותי: ניכוי הוצאות מלא.

הוצאות שניתן לנכות

החיסרון: ביטוח לאומי

בניגוד לשני המסלולים האחרים, במסלול השולי חלה חובת תשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות על ההכנסה מהשכירות. מדובר בתוספת של כ-12% על ההכנסה (בהתאם לגובה ההכנסה הכוללת). זהו שיקול משמעותי שפעמים רבות הופך את המסלול הזה ליקר יותר מ-10%, גם כשיש הוצאות לנכות.

בנוסף, במסלול השולי חובה להגיש דוח שנתי לרשות המיסים, מה שכרוך בעלויות הנהלת חשבונות ורו"ח. מצד שני, הגשת דוח שנתי מאפשרת לממש הטבות ופטורים נוספים שלא היו מתגלים אחרת.

מתי המסלול השולי משתלם?

טבלת השוואה מלאה - שלושת המסלולים

קריטריוןמסלול פטורמסלול 10%מסלול שולי
שיעור מס0% (עד התקרה)10% על ברוטו10%-50% לפי מדרגות
ניכוי הוצאותלאלאכן - מלא
ביטוח לאומילאלאכן (12%)
חובת דיווחלא (ברוב המקרים)תשלום עד 30.1דוח שנתי מלא
פחתלא ניתן לנכותלא ניתן לנכות2% בשנה מהבנוי
מתאים ל...דירה אחת, שכ"ד נמוךשכ"ד בינוני-גבוה, הוצאות נמוכותהוצאות גבוהות, מדרגה נמוכה

השוואה כללית לא מספיקה - צריך לבחון את המספרים הספציפיים שלכם. יועץ מס מנוסה יבצע חישוב השוואתי מדויק בהתאם לנתונים האישיים שלכם.

דוגמה מספרית 1: דירה מושכרת ב-5,500 ש"ח לחודש

הנתונים: דירת 3 חדרים, שכ"ד 5,500 ש"ח לחודש

הכנסה שנתית: 66,000 ש"ח. הוצאות שנתיות: ביטוח 2,400 ש"ח, תיקונים שוטפים 3,000 ש"ח. אין משכנתא. המשכיר שכיר עם הכנסה של 18,000 ש"ח בחודש (מדרגת מס 35%).

מסלול פטור: ההכנסה (5,500) נמוכה מתקרת הפטור (5,700 ש"ח).

מס: 0 ש"ח

מסלול 10%: 66,000 × 10% = 6,600 ש"ח מס. ללא ביטוח לאומי.

מסלול שולי: 66,000 - 5,400 (הוצאות) = 60,600 חייב. בשיעור שולי 35% = כ-21,200 ש"ח מס + כ-7,000 ש"ח ביטוח לאומי = כ-28,200 ש"ח.

המסקנה: מסלול הפטור חוסך 6,600 ש"ח בשנה לעומת מסלול 10%, ו-28,200 ש"ח לעומת המסלול השולי. כל עוד שכר הדירה נמוך מהתקרה - הפטור הוא בחירה ברורה.

דוגמה מספרית 2: דירה מושכרת ב-12,000 ש"ח לחודש עם הוצאות גבוהות

הנתונים: דירת 4 חדרים, שכ"ד 12,000 ש"ח לחודש

הכנסה שנתית: 144,000 ש"ח. הוצאות שנתיות: פחת 14,000, ריבית משכנתא 28,000, תיקונים 8,000, ביטוח 3,500, ניהול 5,000 = סה"כ 58,500 ש"ח. המשכיר עצמאי עם הכנסה שנתית של 250,000 ש"ח (מדרגת מס 39%).

מסלול פטור: 12,000 > כפליים מהתקרה (11,400). הפטור לא זמין כלל.

מסלול 10%: 144,000 × 10%.

14,400 ש"ח מס

מסלול שולי: 144,000 - 58,500 (הוצאות) = 85,500 חייב. בשיעור שולי 39% = כ-33,350 ש"ח מס + כ-9,500 ש"ח ביטוח לאומי = כ-42,850 ש"ח.

המסקנה: למרות ההוצאות הגבוהות (58,500 ש"ח), מסלול 10% עדיין זול בכ-28,450 ש"ח לעומת המסלול השולי. הביטוח הלאומי והמדרגה הגבוהה "אוכלים" את יתרון ניכוי ההוצאות.

מתי המסלול השולי היה מנצח? אם למשכיר לא הייתה הכנסה נוספת (גמלאי, למשל) ומדרגת המס הייתה 10%-14%, או אם ההוצאות היו מגיעות ל-80% ומעלה מההכנסה - למשל, ריבית משכנתא של 60,000 ש"ח בשנה על נכס חדש.

טיפ מקצועי: עשו חישוב השוואתי כל שנה

ניתן לבחור מסלול שונה בכל שנת מס. מצב ההוצאות משתנה (ריבית משכנתא יורדת עם השנים, שיפוץ גדול קורה פעם ב-10 שנים), ומדרגת המס שלכם יכולה להשתנות. חישוב השוואתי שנתי על ידי רו"ח יכול לחסוך אלפי שקלים.

מספר דירות להשכרה - מתי זה הופך לעסק?

שאלה שעולה שוב ושוב: "יש לי כמה דירות להשכרה - האם זה עסק?" התשובה היא לא פשוטה, כי אין בחוק מספר דירות קבוע שמגדיר את קו הגבול. רשות המיסים בוחנת מכלול נסיבות:

למה זה משנה?

אם ההכנסה מסווגת כהכנסה עסקית (סעיף 2(1) לפקודה), מסלולי הפטור ו-10% לא זמינים. ההכנסה חייבת בשיעורי מס שוליים מלאים, בביטוח לאומי, ויש חובת ניהול ספרים ורישום כעוסק במע"מ. מצד שני, ניתן לנכות את כל ההוצאות - כולל הוצאות ניהול, פחת מואץ, ועלויות מימון.

עבור משקיעי נדל"ן עם מספר רב של נכסים, ייתכן שהחזקה דרך חברה בע"מ היא הפתרון הנכון - מס חברות של 23% על הרווח, אפשרות לקזז את כל ההוצאות, וגמישות בניהול. זהו שיקול שדורש ניתוח מעמיק לפני קבלת החלטה.

חושבים על דירה נוספת? תכננו את מבנה ההחזקה מראש

ההחלטה אם לרכוש דירה נוספת כיחיד, דרך חברה קיימת, או באמצעות הקמת חברה חדשה - צריכה להתקבל לפני הרכישה, לא אחריה. העברת נכסים בין ישויות אחרי הרכישה כרוכה במס שבח, מס רכישה ועלויות נוספות. קראו עוד על תכנון מס בעסקאות נדל"ן.

Airbnb והשכרה לטווח קצר - מיסוי שונה לחלוטין

השכרה לטווח קצר - בין אם דרך פלטפורמת Airbnb, Booking, או באופן עצמאי - ממוסה באופן שונה מהותית מהשכרה ארוכת טווח למגורים. רשות המיסים רואה בהשכרה לטווח קצר פעילות עסקית, עם כל המשתמע מכך:

הצד החיובי

מכיוון שזו הכנסה עסקית, ניתן לנכות את כל ההוצאות הישירות: ניקיון בין אורחים, כביסת מצעים, ציוד לדירה, עמלות פלטפורמה (בדרך כלל 3%-5%), פרסום, ביטוח, חשמל ומים (החלק שמיוחס להשכרה), ותחזוקה. בנכסים עם תפוסה גבוהה, ההכנסה ברוטו גבוהה משמעותית מהשכרה רגילה, אבל גם ההוצאות גבוהות יותר.

אם אתם שוקלים להשכיר דרך Airbnb, חשוב להבין את ההשלכות המיסויות לפני שמתחילים. המעבר מהשכרה ארוכת טווח (עם פטור או 10%) להשכרה קצרת טווח (עם מס שולי + ביטוח לאומי + מע"מ) יכול להפוך הכנסה נטו גבוהה להכנסה נטו נמוכה יותר מהצפוי.

4 טעויות נפוצות במיסוי שכירות

1

לא לדווח בכלל - כי "יש פטור"

רבים מניחים שפטור ממס = פטור מדיווח. בפועל, אם יש לכם הכנסות אחרות שמחייבות הגשת דוח, חובה לדווח גם על הכנסת השכירות הפטורה. גם אם אין חובת דוח - רשות המיסים יודעת על ההשכרה (מהשוכר, מהבנק, מנתוני ארנונה), ואי-דיווח עלול ליצור בעיות בהמשך.

2

לבחור מסלול 10% ולשכוח לשלם בזמן

המועד האחרון לתשלום מס במסלול 10% הוא 30 יום מתום שנת המס. פספוס המועד עלול לגרום לרשות המיסים לסרב למסלול, ולמסות את ההכנסה בשיעורי מס שוליים + ביטוח לאומי. ההפרש יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, ועליו ריבית והצמדה.

3

להתעלם מהשפעת הפחת על מס שבח עתידי

אם ניכיתם פחת במסלול השולי, הפחת מקטין את עלות הרכישה לצורך חישוב מס שבח במכירת הדירה. כלומר, הטבת מס היום עלולה להגדיל את מס השבח מחר. גם במסלול הפטור, רשות המיסים עשויה להפחית פחת רעיוני. צריך לחשב את התמונה המלאה - לא רק את המס השנתי.

4

להשכיר ב-Airbnb בלי להבין את ההשלכות

מעבר מהשכרה ארוכת טווח (עם פטור ממס) להשכרה קצרת טווח (עם מס שולי + ביטוח לאומי + מע"מ) ללא ייעוץ - עלול לייצר חבות מס גבוהה ואף קנסות. השכרה קצרת טווח דורשת רישום כעוסק, ניהול ספרים, ותשלומי מקדמות מס. היוועצו לפני שמתחילים ←

אז איך בוחרים מסלול? תרשים החלטה

הנה דרך מהירה לצמצם את הבחירה:

  1. שכר הדירה נמוך מתקרת הפטור (5,700 ש"ח)? → מסלול פטור. אין מה לחשוב פעמיים.
  2. שכר הדירה מעל התקרה, ההוצאות שלכם נמוכות ואתם במדרגת מס גבוהה? → מסלול 10%. פשוט, זול, ללא ביטוח לאומי.
  3. שכר הדירה גבוה, יש לכם משכנתא כבדה, שיפוצים גדולים, והכנסות נוספות נמוכות? → כדאי לבדוק את המסלול השולי - ייתכן שניכוי ההוצאות יקטין את החבות מספיק כדי לפצות על הביטוח הלאומי.
  4. לא בטוחים? → עשו חישוב השוואתי. זה בדיוק מה שרואה חשבון עושה.

חשוב לזכור: הבחירה אינה קבועה. ניתן לשנות מסלול בכל שנת מס, כך שאם הנסיבות משתנות (ריבית המשכנתא ירדה, שכר הדירה עלה, התחלתם לעבוד) - כדאי לבחון מחדש.

נקודות נוספות שכדאי לדעת

השכרה לקרובי משפחה

השכרת דירה לקרוב משפחה בשכר דירה נמוך מ"שכר דירה ראוי" (מחיר שוק) עלולה לגרום לרשות המיסים לייחס הכנסה גבוהה יותר למשכיר. בהשכרה לקרוב משפחה ללא תמורה - ייתכן שתיוחס הכנסה רעיונית. שימו לב לנקודה הזו בייחוד אם מדובר בדירה יקרה.

שכירות שמתקבלת בשווה כסף

אם השוכר מבצע שיפוצים בדירה במקום לשלם שכר דירה, או מספק שירותים כלשהם - זו עדיין הכנסה חייבת במס. שוויה של ההטבה ייקבע לפי שווי השוק.

תושבי חוץ

ישראלים שגרים בחו"ל ומשכירים דירה בישראל - זכאים לאותם שלושת המסלולים. עם זאת, יש שיקולים נוספים: מיסוי כפול, אמנות מס, וחובת דיווח במדינת התושבות. מומלץ להתייעץ עם רו"ח שמתמחה במיסוי בינלאומי.

רוצים לדעת איזה מסלול חוסך לכם הכי הרבה?

נבצע חישוב השוואתי בין שלושת המסלולים על בסיס הנתונים האישיים שלכם - ונמליץ על הבחירה הנכונה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין שלושת מסלולי המיסוי על הכנסות משכירות?
מסלול פטור - פטור מלא ממס עד תקרה חודשית, ללא ניכוי הוצאות וללא ביטוח לאומי. מסלול 10% - מס אחיד של 10% על ברוטו, ללא ניכוי הוצאות וללא ביטוח לאומי. מסלול שולי - מס בשיעורים רגילים (10%-50%) עם ניכוי הוצאות מלא, אך כולל ביטוח לאומי ומס בריאות.
האם צריך לדווח על הכנסות משכירות גם כשנהנים מפטור?
אם ההכנסה מהשכירות נמוכה מתקרת הפטור ואין הכנסות אחרות שמחייבות דוח - לא חלה חובת דיווח. עם זאת, מומלץ לתעד את הפטור. אם ההכנסה חורגת מהתקרה ולו בשקל - חובה לדווח ולשלם מס על החלק החייב.
מה קורה כשיש כמה דירות להשכרה - האם זה הופך לעסק?
אין מספר קבוע. רשות המיסים בוחנת מכלול גורמים: היקף נכסים, תדירות קנייה ומכירה, ניהול אקטיבי, ומקור הכנסה עיקרי. 2-3 דירות בדרך כלל לא ייחשבו עסק. 10 ומעלה - כמעט תמיד כן. סיווג כעסק משמעו מס שולי + ביטוח לאומי + מע"מ, ללא מסלולי פטור ו-10%.
איך ממוסים הכנסות מ-Airbnb והשכרה לטווח קצר?
השכרה לטווח קצר ממוסה כהכנסה עסקית - מסלולי פטור ו-10% לא זמינים. חלים מס שולי מלא, ביטוח לאומי, חובת רישום כעוסק במע"מ וניהול ספרים. מצד שני, ניתן לנכות הוצאות ישירות כמו ניקיון, עמלות פלטפורמה, ציוד ותחזוקה.
האם אפשר לשנות מסלול מיסוי משנה לשנה?
כן. ניתן לבחור מסלול שונה בכל שנת מס. הבחירה נעשית בעת הגשת הדוח או תשלום המס. במסלול 10%, חובה לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס - פספוס המועד שולל את הזכאות. מומלץ לבצע חישוב השוואתי מדי שנה כי ההוצאות ומדרגות המס משתנות.

קריאה נוספת